Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi

Türkiye'de gayrimenkul piyasasının büyük bölümü tek bir yapıda birden çok bağımsız bölümün ayrı ayrı mülkiyete konu olması üzerine kuruludur. Bir dairenin satılabilmesi, kiralanabilmesi, ipotek edilebilmesi ve bir apartmanın ortak alanlarının yönetilebilmesi bu yapıya dayanır. Bu düzenin çerçevesini kuran metinlerden biri 634 sayılı kanundur. Kaynakta kanunun künyesi Kanun Numarası 634, Kabul Tarihi 23/6/1965, Yayımlandığı Resmî Gazete Tarih 2/7/1965 Sayı 12038 biçiminde yazılıdır.

Kanunun ilk bölümünde metin sırasıyla "BİRİNCİ BÖLÜM", "Genel Hükümler", "A) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı:", "I – Genel kural:", "II – Tarifler:" ve "III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:" başlıklarıyla ilerler. Bu başlıklar kaynakta yazıldığı biçimde aktarılmıştır; aralarındaki çizgi ve boşluk kullanımı da düzeltilmeden bırakılmıştır.

Kanunun birinci maddesinin ilk fıkrası şöyledir: "Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir."

Bu tek cümle alanın kurucu cümlesidir. Bir öğrenci için üç şey söyler. Birincisi, bağımsız mülkiyetin kurulabilmesi için yapının tamamlanmış olması aranmıştır. İkincisi, bölümün "ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli" olması aranmıştır; yani her fiziksel bölünme bağımsız mülkiyete konu olmaz. Üçüncüsü, sayılan bölüm türleri yalnızca konutla sınırlı değildir; iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo da metinde birlikte anılır. Bu nedenle alan konut piyasasıyla eşitlenemez.

Aynı maddenin ikinci fıkrası şöyledir: "Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir."

Bu fıkra gayrimenkul geliştirme işinin zaman boyutunu doğrudan ilgilendirir. Henüz yapılmamış ya da yapılmakta olan bir yapının bölümleri üzerinde hak kurulmasına ilişkin bir düzen öngörülmüştür ve bu düzenin yapı tamamlandıktan sonra geçilecek duruma esas olmak üzere kurulduğu yazılmıştır. Geliştirme faaliyetinin tamamlanmadan önce de hukuki bir zemine oturması bu fıkrayla ilgilidir.

Kanunun ikinci maddesi alanın sözlüğüdür. Madde "Bu Kanuna göre:" ifadesiyle başlar ve şu tanımlarla sürer: "a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki);"

Madde şöyle devam eder: "b) Anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarıyan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı);" Bent kaynakta bu yazımıyla, "yarıyan" ve "sıfatiyle" sözcükleri dahil olmak üzere bu biçimde yazılıdır ve burada düzeltilmemiştir.

Üçüncü bent şöyledir: "c) (Değişik: 13/4/1983-2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (kat irtifak sahibi);" Bentteki değişiklik notu kaynakta yazıldığı biçimde aktarılmıştır; bu notun içeriği hakkında bu sayfada hiçbir açıklama yapılmamaktadır.

Maddenin son iki bendi ise şöyledir: "d) Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı);" ve "e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme);" Madde "denir." sözcüğüyle kapanır.

Bu tanımlar bir öğrenci için ders niteliğindedir. Anagayrimenkul, anayapı, bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerler ayrımı bir apartmanın ya da bir alışveriş yapısının hem satış hem yönetim düzenini belirler. Arsa payı kavramı ise geliştirme işinin sayısal iskeletidir: bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payları, ortak giderlerden karar süreçlerine kadar birçok konunun dayanağıdır. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki ayrım da tamamlanmamış yapı ile tamamlanmış yapı arasındaki ayrımdır.

Kanunun üçüncü maddesinin ilk fıkrası şöyledir: "Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir." Bu cümle alanın en kolay atlanan noktasını söyler: bir daire tek başına duran bir mülk değildir; arsa payına ve ortak yerlere bağlı bir mülkiyettir. Bu bağlantı hem değerlemede hem yönetimde belirleyicidir.

Bu başlıkta bilerek eksik bırakılanlar şunlardır. Kanunun yalnızca birinci maddesinin iki fıkrası, ikinci maddesinin tamamı ve üçüncü maddesinin birinci fıkrası okundu ve aktarıldı; kanunun geri kalan maddeleri okunmadı ve onlar hakkında hiçbir iddia yok. Üçüncü maddenin birinci fıkradan sonraki kısımları iki okumada aynı biçimde doğrulanamadığı için hiç aktarılmadı ve o kısımlar hakkında olumlu ya da olumsuz hiçbir iddia yapılmadı. Kanunda geçen bir terimin tanımlı olmadığı yönünde hiçbir negatif iddia yapılmadı. Tanımların sayısına, bent harflerinin dökümünün eksiksiz olduğuna ilişkin bir iddiada da bulunulmadı. Kanunda oran, süre, tutar ya da çoğunluk sayısı içeren hiçbir hüküm bu sayfaya alınmadı; ortak gider paylaşımı, yönetim planı, kat malikleri kurulu ve karar yeter sayıları gibi konular bu sayfada incelenmedi. İmar, yapı denetimi, tapu ve kadastro, kamulaştırma, kentsel dönüşüm ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarını düzenleyen diğer kanun ve düzenlemeler incelenmedi. Değerleme uzmanlığına ilişkin lisans, yetki ve sınav düzeni bu sayfada incelenmedi ve mezunun bu kanun kapsamında doğrudan bir unvan ya da yetki kazanacağı yönünde iddia yapılmadı.

Aşağıdaki plan yalnızca tek bir üniversitenin yayımladığı plandır ve bütün programlar için geçerli değildir. Kaynak, Yeditepe Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Yüksekokulu bünyesindeki bölümün dersler sayfasıdır. Sayfada programın adı Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü olarak yayımlanmıştır ve eğitimin lisans düzeyinde dört yıllık olduğu sayfanın kendi metninde yazılıdır. Bölümün bir yüksekokul bünyesinde yürütülmesi, alanın uygulama ağırlıklı kuruluşuna işaret eden bir ayrıntıdır.

Birinci yılın güz döneminde kaynakta yazılı dersler şunlardır: Bilgisayara Giriş ve Veri İşleme, İşletmeye Giriş, Mikro İktisadın Temelleri, Temel Matematik, İleri İngilizce I. Bahar döneminde Serbest Seçmeli I, İleri İngilizce II, Gayrimenkulun Temel İlkeleri, Pazarlama Yönetimi, Uygarlık Tarihi, Makro İktisadın Temelleri yazılıdır. İlk yıl alanın adını taşıyan tek dersle birlikte işletme ve iktisat tabanını kurar; teknik derslerin henüz bulunmaması planın bilinçli bir sıralaması gibi görünmektedir.

İkinci yılın güz döneminde Bölüm Seçmeli I, Malzeme Bilgisi, İstatistik, Zorunlu Yabancı Dil I, Türk Dili 1, Hukuka Giriş yazılıdır. Bahar döneminde Bölüm Seçmeli II, Finansal Muhasebenin Temelleri, İmar Hukuku, Gayrimenkulde Yapı Bilgisi, Türk Dili 2, Zorunlu Yabancı Dil II yazılıdır. İkinci yıl alanın üç ayağını aynı anda açar: malzeme ve yapı bilgisiyle teknik taraf, hukuka giriş ve imar hukukuyla hukuki taraf, muhasebe ve istatistikle sayısal taraf.

Üçüncü yılın güz döneminde Bölüm Seçmeli III, Serbest Seçmeli II, Gayrimenkul Değerlemesi, Atatürk İlkeleri ve İnkılâp Tarihi I, Zorunlu Yabancı Dil III, Finansal Yönetim yazılıdır. Bahar döneminde Bölüm Seçmeli V, Bölüm Seçmeli IV, Gayrimenkul Pazarlama ve Yönetimi, Staj, Atatürk ilkeleri ve İnkılâp Tarihi II, Tesis Yönetimi yazılıdır. Üçüncü yıl alanın çekirdek çıktısını verir: değerleme dersi ile finansal yönetim dersi aynı dönemde, pazarlama ve tesis yönetimi ise bir sonraki dönemde görünür.

Dördüncü yılın güz döneminde Serbest Seçmeli IV, Serbest Seçmeli III, Yönetimin Temelleri, Uluslararası Gayrimenkul Piyasaları, Gayrimenkul Finansmanı ve Yatırımı, Gayrimenkul Ekonomisi yazılıdır. Bahar döneminde Bölüm Seçmeli VI, Serbest Seçmeli V, Gayrimenkulde Kontratlar, Yerel Yönetim ve Kentleşme, Gayrimenkul Yatırımı ve Yönetimi Bitirme Projesi yazılıdır. Son yıl ağırlığı finans, yatırım ve piyasa tarafına kaydırır ve bitirme projesiyle kapanır.

Planda dikkat çeken iki yazım ayrıntısı vardır. Birincisi, üçüncü yılın bahar döneminde Atatürk ilkeleri ile ilgili dersin adı kaynakta küçük harfle başlayan "ilkeleri" biçiminde yazılıdır; bu yazım burada düzeltilmeden aktarılmıştır. İkincisi, aynı dönemde bölüm seçmeli dersleri kaynakta beşinci sıra numarası dördüncüden önce gelecek biçimde sıralanmıştır; bu sıralama da sayfada bu biçimdedir ve değiştirilmemiştir.

Bu başlıkta bilerek eksik bırakılanlar şunlardır. Ders adları kaynaktaki yazımıyla, kısaltmaları açılmadan ve düzeltme yapılmadan aktarıldı. Dönem başlıklarının sayfada yazıldığı harf ve boşluk düzeni birebir alıntılanmadı; dersler yıl ve dönem bilgisiyle birlikte düz metin olarak anlatıldı. Sayfada dönem başlığı altında görünmeyen bir seçmeli ders bloğu iki okumada aynı biçimde doğrulanamadığı için hiç aktarılmadı; bu nedenle yukarıdaki listeler bir öğrencinin aldığı derslerin tamamı olarak sunulmamaktadır. Hangi derslerin zorunlu hangilerinin seçmeli olduğu ayrımı sayfadan güvenle doğrulanamadığı için bu ayrım yapılmadı; adında seçmeli ifadesi geçen dersler adlarıyla listeye alındı. Ders kodu, kredi ve AKTS değerleri sayfaya alınmadı. Stajın süresine, kapsamına ve yapılacağı kuruluşlara ilişkin hiçbir bilgi aktarılmadı. Programın öğretim dili, öğretim türü, hazırlık sınıfı düzeni, mezuniyet koşulları ve burs düzeni hakkında bu sayfada hiçbir iddia yapılmadı; bu bilgiler yalnızca ÖSYM kılavuzundan ve üniversitenin kendi duyurularından doğrulanmalıdır.